프리랜서 주택담보대출 - 한도, 소득 인정 비율, DSR(총부채원리금상환비율)

프리랜서 주택담보대출 - 한도, 소득 인정 비율, DSR(총부채원리금상환비율)

 

프리랜서로서 주택담보대출을 고려하고 계신가요? 금융기관에서는 프리랜서를 크게 두 가지로 분류하며, 대출 목적과 금액에 따라 이용 가능한 방법과 한도에 차이가 있을 수 있습니다. 특히 올해 2월 28일부터 은행권에서는 스트레스 DSR 제도가 시행되고 있어 주택 구입 외 추가 융자에 제약이 있을 수 있습니다.

 

1. 프리랜서 주택담보대출 소득 인정 비율

프리랜서 조건이라도 모두 동일하지 않습니다. 예를 들어, 3.3%를 공제하는 직업인 보험설계사나 학습지교사는 회사에 속해 있지만 고정 급여 대신 일한 만큼 수당을 받습니다. 이들은 공식적으로 프리랜서로 분류됩니다. 또 다른 유형은 사업자 등록 없이 개인적으로 일하는 프리랜서입니다.

공통적으로 인정되는 소득 자료는 소득금액증명원입니다. 학습지교사나 보험설계사의 경우 급여를 제출하면 인정 비율이 다를 수 있습니다. 이는 영업 비용이 포함되기 때문입니다. 만약 증빙 자료가 없다면 추정소득을 사용하기도 합니다.

 

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2. 프리랜서 주택담보대출 DSR(총부채원리금상환비율)

2024년부터 점차적으로 스트레스 DSR이 확대 적용될 예정입니다. 스트레스 DSR은 금리 인상 시 상환 능력을 평가하여 대출 한도를 결정하는 방식입니다. 현재 은행은 40%, 2금융권은 50%의 DSR을 적용하고 있습니다. 사업자등록증이 있는 프리랜서는 DSR 규제를 받지 않을 수 있습니다.

프리랜서 주택담보대출 신청 시, 필요한 대출 금액이 아파트 시세의 70% 이상이라면, 사업자를 등록하여 진행하는 것도 한 방법입니다. 단, 사전 논의를 통해 정확히 확인해야 합니다.

 

■ DSR(총부채원리금상환비율)이란?

차주의 상환능력 대비 원리금 상환 부담을 나타내는 지표입니다.

계산 방법: 차주가 보유한 모든 대출의 연간 원리금 상환액을 연간 소득으로 나눔.

포함되는 대출 종류	마이너스 통장, 신용대출, 전세자금대출, 자동차 할부 금융, 주택담보대출 등 모든 대출
DTI와의 차이점	DTI (총부채상환비율): 주택담보대출 원금 상환액만 포함. DSR: 주택담보대출을 포함한 모든 대출의 원리금 상환액 포함.
정부의 규제 배경	- 주택시장 안정화 및 가계부채 관리를 위해 규제 강화. - 2017년: LTV (주택담보인정비율), DTI 규제 강화. - 2018년 하반기부터: 금융기관의 여신심사 과정에 DSR 적용. - DSR 규제 적용 범위 지속 확대.
DSR은 차주의 모든 대출 상환 부담을 포괄적으로 평가하는 지표로, 정부는 이를 통해 주택시장과 가계부채 관리를 강화하고 있습니다.

 

■ DTI(총부채상환비율)란?

주택담보대출 한도를 설정하기 위한 규제 비율 / 차주의 상환 능력을 반영함

- 계산방법 -

도입 배경	2005년 8월 도입 LTV 규제의 문제점을 보완하기 위해 도입
목적	과도한 가계부채 증가 억제 주택자금 수요 축소
LTV와의 관계	DTI와 LTV는 서로 보완적인 거시건전성 정책 수단 저금리로 주택가격 상승 시 DTI와 LTV 규제 강화로 주택시장 과열 억제
DTI는 차주의 소득을 고려해 주택담보대출 한도를 설정하는 비율로, 가계부채 관리를 위한 중요한 규제입니다.

 

■ LTV(담보인정비율)란?

자산의 담보가치에 대한 대출 비율 / 주택가격에 대한 대출 비율로 많이 사용됨

- 산정방식 -

예시	아파트 감정가격이 5억원, LTV 70%이면 3억 5천만원 대출 가능
담보가치의 기준	- 국세청 기준시가 - 한국감정원 등의 감정평가액 - 한국감정원의 층별·호별 격차율 지수로 산정한 가격 - KB부동산시세의 일반거래가격
도입 배경	- 금융기관의 경영 안정성 유지 - 주택가격 안정화 - 가계부채 증가 억제 및 부동산경기 조절을 위한 거시건전성 정책 수단
특징	금융기관별, 지역별로 세분화하여 차등 적용 DTI와 함께 대출 규모 결정에 사용됨
LTV는 주택가격에 대한 대출 비율을 나타내며, 금융기관은 LTV와 DTI를 함께 고려하여 대출 한도를 결정합니다. 주택시장 안정과 가계부채 관리를 위한 중요한 규제입니다.

 

3. 프리랜서 주택담보대출 한도 부족하거나 급할 때

원하는 만큼 한도가 나오지 않았다면, 만기상환 방식으로 변경하여 DSR 비율을 줄일 수 있습니다. 또는 신용으로 돈을 빌리는 아파트론을 고려할 수 있습니다. 아파트론은 한도가 2억까지 가능하며, 이율은 5%에서 19%까지 다양합니다. 나이스나 올크레딧 점수가 좋지 않다면 이율이 높아질 수 있으므로 사전 확인이 필요합니다.

 

프리랜서 주택담보대출 한도와 관련된 2024년 내용을 살펴보았습니다. 주택 종류와 시세에 따라 금융사 선택이 달라질 수 있습니다. 일반적으로 70%부터 10% 단위로 구간을 나누어 생각하는 것이 편합니다. 예를 들어 7억 아파트라면 4억 2천만원, 4억 9천만원, 5억 6천만원 등으로 구간을 조정하며, 금리가 가산될 수 있습니다. 대출을 고려할 때, 각 금융기관의 조건을 사전에 비교해보는 것이 중요합니다. 이를 통해 보다 현명한 결정을 내릴 수 있습니다. 프리랜서 주택담보대출에 대한 궁금증이 해소되길 바랍니다.